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台湾房价合理吗?
添加时间:2020-07-24 12:29:26

台湾房地产,相对于大部分的受薪阶级,确实很贵,但贵不等于不合理,就跟所有日常商品一样,有不同等级的价格,匹配不同等级的商品,房地产也跟商品一样,甚至是高度资本化的金融商品,因为他跟金融市场挂勾非常深,本身是价格波动相对稳定的抵押品,同时又可以产生很大的资本杠杆,属性完全就是金融市场的一项商品,汽车、珠宝、贵金属、精品,价格稳定性都比房地产更差,房地产毫无疑问就是金融商品的一种,事实就是如此,要厘清台湾房地产的价格合理性,首先就是要认清房地产的属性,因为地球上所有的商品都离不开经济学原理。

美国次级房贷爆发以后,台湾的房价不断的上涨,很多人认为台湾房地产很贵,价格不合理,但是从资本市场效率的角度来看,台湾的房价并没有不合理,房地合一税制以前,台湾房地产确实炒作比较明显,但房地合一税制以后,脱离基本面的房价飙涨,很明显就是消失了,没有高把握度的套利空间,投机者自然就会散去。

所有在资本主义市场机制下的商品,价格从来没有长期高估或低估的,如果低估了,慧眼者会进场套利,直到没有套利空间为止,高估了也一样,市场机制会让持有者抛售,直到价格没有高估为止,钱是很「精明」的,不会有商品可以长期在公开市场上,维持价格高估的状态,小规模的商品还勉强可以,主力和大户们可以锁筹码,但是像房地产这种规模非常大的产业,基本上是做不到的,就像改变河流流向还可以做到,但是改变洋流流向,那困难度就非常高了。

以台北市闹区一间小套房价格高达900万的例子来说,如果那间套房可以月租1.5万顺利出租,代表市场机制下,那间套房的经济产值一年18万是可以达成的,按照目前的市场利率去推估,假设殖利率2%(台湾房贷约1.5%左右,十年债殖利率约0.5%,假设环境不变,2%的殖利率是可以长期存在的水平),那该套房售价900万完全合乎市场机制,而且屋主还要负担修缮、税务与维护成本,年报酬率一定低于2%。屋主只卖900万,并没有高估或低估,如果那间套房面积是10坪,那1坪90万也是合理的数据推估,因为市场机制下,那个物件的生产力就是这么高,高到撑起1坪90万的价值,就跟有些名车售价可能超过500万以上,因为那台车的综合性能,只要有很多买家愿意用500万以上去买它,那就是市场机制下的合理价格。

房价也许高,但不会不合理

一坪50万以上的房子,只是超出许多受薪阶级的负担能力,但那不等于价格不合理。假设一栋4层楼的透天厝,2到4楼每层都有三间套房可以出租,该地段套房平均月租7000元,1楼店月租10万元,整栋房子的一年产值就高达195.6万,报酬率抓2%去反推,整栋房子卖个1亿元也是刚好而已,如果该栋房子权状是200坪,那一坪就是50万,这些都是符合市场机制的概念去推算,买不起或价格很高,不等于价格不合理,劳动生产力低,却又想买经济生产力极高的商品,买家能力自然就难以负荷了。

我觉得一个LV包包售价20万根本不合理,这逻辑是有问题的,因为我对LV包包的价格判断方式是不完整的,所以我对它的订价机制肯定不认同,但那不等于一个LV包包卖20万不合理,那跟股市一样,很多时候未必是价格不合理,也可能是观察者的估价方式有问题,LV精品能长期出现在市场机制下的价格,它就是合理的,不然它早就倒闭了,我也可以选择买一个几百块的路边摊,或者平价的实用背包,反正市场机制下,你付出的成本,会有相对应的品质,低于市场平均价格的商品,它一定有相对应的缺点,价格会反映品质。

在全球各地,那种方圆面积半径少于20公里,生活机能便利性极高的大城市,房价都不会低到哪去。如果不是高房价,那就是高租金,价格往边陲地带才会递减,公共交通、医疗、治安,高便利商业等各种机能都拥有的国际城市,居住成本一定高,因为那些地段的经济生产力太高了,使用者付费,自然要负担相对高的居住成本,如果能找到成本比较低的物件,那个物件一定有其缺陷,然后反应在价格上。

以台湾来说,如果是距离大都市较远的地区,北部基隆、中部南投、南部屏东,台湾并不是所有的房地产物件都贵,也有便宜的物件,但一定会有其相对应的缺陷,例如地点可能距离商业区很遥远,或者便利性相对低,所有条件都满意的物件,价格一定不满意,至于眼光只专注在经济生产力极高的地段,却又抱怨物件很贵的人,那跟想买高档名车,却又抱怨车价贵的概念差不多,实际上,在台湾要居住在生活便利性高的地段也不困难,租屋就可以达成,台湾的房屋持有成本相对低,反映在市场机制上的就是租金水平相对低,台湾有各种价位的房地产物件,只是大多数需求者只看大城市的物件,要便利性和机能,却又抱怨成本太高。

台湾的房地产持有成本确实相对低,但那也让台湾的租金在国际大城市的比较上,长期相对低,不是人人买得起,但至少绝大多数人租得起,实务上反而实现居住正义,如果想透过税务或其他方式去增加房地产的持有成本,那些成本反而会被转嫁到承租者身上,世界上许多房地产持有成本高的国家,租屋成本都是相对高的,房地产物件持有成本如果是5%,那租金势必要超过5%,屋主有营利的空间,租屋市场才能长期稳定存在。

贸然提高房屋持有成本,可能造成屋主与租客双输

如果大幅提高房地产持有成本,屋主们放弃租屋市场,市场供给骤减,租金暴涨,结果就是,租客们找不到物件可以租,如果自己买物件,价格或许可以负担,但长期的维护成本反而吃不消,最后就是买不起也租不起,屋主和租客得到双输的结果,比较高的就是像美国加州,因为房屋持有成本高,屋主自然就把持有成本反映在租金市场上,治安、便利性相对好的物件,租金都相对高,全球每座大城市都是那样,价格和租金都不会长期脱离市场机制。

总结来说,台湾的房地产很贵,那是因为台湾的土地很贵,土地之所以贵,那是因为该地段的经济生产力极高所撑起来的,土地没有实质经济生产力,怎么炒作都没用,一样都在台湾用同一套制度,基隆、南投、屏东就无法出现很高的平均房价,因为没有实质经济生产力支撑那个价格,实质生产力才是最关键的,没有生产力,改变表面的规则也拉不起房价。

例如,如果让南投的所有商家都生意兴隆,就业机会大增,居住人口暴增,或者出口产值大增,那实质生产力就会出现,南投的房价自然会大幅上涨,如果台北市未来哪天的平均商业租金价格暴跌了,经济生产力撑不起那么高的价格,台北市的房价自然就崩了,就像公司无法维持持续成长的营运获利,股价就崩了,所有金融商品都离不开经济学原理。

全球资本趋势的进程,就是逐利而前进,房地产在地球上就是金融商品,就算鸵鸟心态去面对,金融商品的本质也不会改变,和十年前相比,全球金融环境已经大幅改变,全球利率大幅压低到接近零利率,甚至还有负利率,资金浮滥有助于股市和房市的热度,虽然台湾已经进入长期人口负债结构,2014年以来,台湾整体房价没有飙涨,实际上也出现一波修正,但台湾并没有出现通货紧缩,所以房地产长期走空的条件还没有达成,如果未来台湾有通货紧缩,那台湾房价还是免不了大跌。